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Immoblienrecht


von Michael Wieseler
              

Immobilien ohne Tücken (V)

Besitz und Eigentum


Schuldrechtliche Verpflichtungen aus Verträgen
Der vertragsspezifische Grundsatz von schuldrechtlich begründeter Verpflichtung zu Leistung und Gegenleistung kann - wie beschrieben - in verschiedenster Weise ausgestaltet sein. Ausgedrückt sind die Verpflichtungen im jeweiligen Vertragsgrund (causa de la obligación). Ein Dienstleistungsvertrag verpflichtet den Auftragnehmer zu einer Tätigkeit bestimmten Inhaltes und Umfangs; ebenso ein Arbeitsvertrag den Arbeitnehmer. Ein Werkvertrag verpflichtet den Beauftragten zur Herstellung und Lieferung einer bestimmten Sache in definierter Qualität und Güte und in einem festgelegten Zeitraum.
Ein Miet- oder Pachtvertrag verpflichtet den Eigentümer des Vertragsgenstandes, dem Mieter oder Pächter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben den Besitz (posesión) an der Sache für den bestimmten Zeitraum zu überlassen oder zu verschaffen. Der Kaufvertrag schließlich (contrato de compraventa) verpflichtet den Verkäufer, dem Käufer den Vertragsgegenstand zu übereignen: also ihm Eigentum (pleno dominio) und Besitz gleichermaßen zu verschaffen.
In jedem der vorgenannten Fälle besteht die Gegenleistung in aller Regel aus einem Entgelt (Honorar, Werklohn, Arbeitslohn, Miet- oder Pachtzins, Kaufpreis).
Der Vertrag, in dem Leistung und Gegenleistung vereinbart werden, gehört in den Bereich des Verpflichtungshandelns; die tatsächliche Erbringung von Leistung und Gegenleistung gehört in den Bereich des Erfüllungshandelns
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Besitz
Der Besitz (posesión) ist die tatsächliche Herrschaft oder Gewalt über eine Sache (§ 854 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches: BGB); nach spanischem Recht formuliert (Art. 430 des spanischen Zivilgesetzbuches Código Civil: CC): Besitz ist die faktische Inhaberschaft (tenencia). Der Besitzer hält die Sache gleichsam ‚in Händen', ‚in Gewahrsam' oder ‚unter Schlüsselgewalt'.
Der Besitzer kann entweder bloßer Inhaber oder Halter (tenedor) der Sache sein - oder Eigenbesitzer (dueño), also Besitzer in der Eigenschaft als Eigentümer (Art. 432 CC, parallel § 872 BGB).
Zum Beispiel: M. hat für sich und seine Partnerin ein Reihenhaus angemietet und bewohnt es. Er ist Besitzer als bloßer Inhaber oder Halter (tenedor). - Anders: E. bewohnt mit seiner Familie die ihm gehörende Villa in Santa Cruz. E. ist somit Eigenbesitzer (dueño).
Der Besitz kann rechtmäßig oder unrechtmäßig erworben werden. Rechtmäßiger Besitz wird durch natürliche rechtmäßige Inbesitznahme begründet - oder durch zivilrechtliche Einigung des Erwerbers mit dem bisherigen Besitzer über den Übergang des Besitzes sowie die Übergabe der Sache (Art. 438 CC, parallel § 854 BGB). Letzteres geschieht fast immer auf der Grundlage eines verpflichtenden Rechtsgeschäftes (Vertrages). Unrechtmäßiger Besitz wird begründet durch widerrechtliche Inbesitznahme oder verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Der Besitz ist dann fehlerhaft. Das spanische Recht unterscheidet parallel zum deutschen zwischen Besitz in gutem Glauben (de buena fé) und in bösem Glauben (de mala fé), letzterer also in Kenntnis der Fehlerhaftigkeit (Art. 433 CC).
Zum Beispiel: S. schießt (zur Jagdzeit) drei Kaninchen im Waldgebiet unterhalb der Caldera. An dieser Jagdbeute erwirbt er natürlich und rechtmäßig den Besitz (und natürlich das Eigentum; dazu später). - V. übergibt dem M. die Schlüssel der von diesem angemieteten Bar. M. wird damit rechtmäßiger Besitzer des Lokals aufgrund von Einigung und Übergabe. - Anders: Der junge D. klaut auf einem unbewachten Parkplatz ein Auto, indem er die Tür aufbricht, die Zündung kurzschließt und mit dem Wagen davonfährt. Auch D. ist Besitzer geworden; der Besitz ist allerdings unrechtmäßig erworben und damit fehlerhaft und bösen Glaubens. - Einen weiteren Fall fehlerhaften Besitzes findet man in Kapitel II ("Der Fall des Stefan R.").
Rechtmäßig erworbener Besitz kann durch vertragswidriges oder rechtswidriges Verhalten des zunächst rechtmäßigen Besitzers zu unrechtmäßigem, also fehlerhaftem Besitz werden (Art. 435 CC, parallel § 858 BGB).
Etwa: Der Mietvertrag über das Lokal, der zwischen M. und V. geschlossen worden war, läuft nach drei Jahren aus, weil V. eine Verlängerung ablehnt. M. will die Ablehnung nicht einsehen. Statt das Lokal zu räumen, betreibt er das Bargeschäft kurzerhand weiter. Mit dem Ablauf des Mietvertrages ist sein Besitz unrechtmäßig geworden. - Oder: S. entleiht aus der Bibliothek seiner Universität ein wertvolles medizinisches Fachbuch. Der Leihvertrag (auch wenn unentgeltlich) lautet auf eine Frist von sieben Tagen. Über diesen Zeitraum hinweg besitzt S. das Buch rechtmäßig. Er beschließt aber, das wertvolle Werk nicht an die Bibliothek zurückzugeben, sondern endgültig für sich zu behalten. Nach Ablauf der Leihfrist ist auch hier der Besitz unrechtmäßig geworden. - Noch einmal ‚oder': P. hat eine Wohnung angemietet. Vereinbart ist die monatliche Zahlung des Mietzinses und ein sofortiges Kündigungsrecht des Vermieters L., sollte die Zahlung über mehr als zwei Monate hinweg ausbleiben. P. stellt irgendwann seine Mietzahlungen ein; der Vermieter spricht vertragsgemäß die Kündigung aus. P.'s Besitz der Wohnung ist damit unrechtmäßig geworden.
Wer unrechtmäßig eine Sache besitzt, muß dem rechtmäßigen Besitzer oder dem Eigentümer den Besitz der Sache zurückgewähren (Art.349 bzw. 446 CC, parallel §§ 861 und 862 BGB). Der rechtmäßige Besitzer oder Eigentümer, dem der Besitz widerrechtlich entzogen wurde, kann die Herausgabe der Sache nötigenfalls gerichtlich erzwingen.
V. kann wegen des Lokals gegen M. eine Räumungsklage erheben - ebenso wie die Erben im "Fall des Stefan R." gegen die unrechtmäßigen Besitzer der Liegenschaft. Gleiches gilt für den Vermieter L., dem P. die Miete schuldig geblieben ist. Die Bibliothek schließlich kann auf Herausgabe des Fachbuches klagen.
In einigen gesetzlich geregelten Fällen muß sich der rechtmäßige Besitzer vom Eigentümer der Sache in seinem Besitz nicht stören lassen, auch wenn die vereinbarte Frist des zugrundeliegenden Vertrages abgelaufen ist. Es tritt dann nämlich eine Verpflichtung zur Vertragsverlängerung von Gesetzes wegen ein. Dies gilt in Spanien wie in Deutschland vor allem im Bereich des Wohnraum-Mietrechts (Mieterschutz-Gesetze in Deutschland, Ley de Arrendamientos Urbanos in Spanien).


Eigentum
Eigentum ist das Recht, eine Sache ohne weitere als die im Gesetz festgelegten Einschränkungen zu genießen und über sie zu verfügen (Art. 348 CC). Anders gesagt: Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. (§ 903 BGB). Sein Eigentum darf niemandem entzogen werden (Art. 349 CC).
Der Begriff des Eigentums beschreibt damit das weitestreichende Recht an Sachen. Der Eigentümer kann die Sache verkaufen, verschenken, gegen eine andere Sache tauschen und sie gegebenenfalls gar zerstören. Das Eigentumsrecht findet seine Grenzen allerdings in gesetzlichen Bestimmungen, Rechten Dritter und dem öffentlichen Recht.


Übereignung
Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist es nach deutschem Recht erforderlich, daß der Eigentümer (Veräußerer) die Sache dem Erwerber übergibt und beide darüber einig sind, daß das Eigentum auf den Erwerber übergehen soll. Ist der Erwerber im Besitz der Sache, so genügt die Einigung über den Übergang des Eigentums. (§ 929 BGB). Eine ausdrückliche Einigung ist nicht erforderlich; es genügt schlüssiges (konkludentes) Handeln.
Erfolgt - nach spanischem Recht - die Übergabe der Sache als Folge "bestimmter Verträge" (ciertos contratos, Art. 609 CC), so wird damit die Einigung und der Eigentumswechsel als erfolgt betrachtet. Auch hier genügt schlüssiges Handeln. - Eine vom contrato cierto losgelöste und unabhängige (abstrakte) Übereignung kommt nach spanischem Recht - anders als nach deutschem - nicht in Betracht.
Eigentum kommt zustande, indem übereignet wird. Das klingt zunächst banal. Doch eine schuldrechtliche Verpflichtung (etwa aus einem Kauf- oder Schenkungsvertrag) bildet zur Übereignung nur die Grundlage, ist aber von ihr selbst zu unterscheiden. (Eigentum wird nicht erworben, indem gekauft, also ein Kaufvertrag geschlossen wird.) Der Vertrag gehört - wie schon erwähnt - in den Bereich des Verpflichtungshandelns (título). Die Übereignung (ebenso wie die Besitzverschaffung, also die Übergabe) gehört in den Bereich des Erfüllungshandelns (modo).
Noch einmal in Kürze: Die Übereignung beweglicher Sachen erfolgt nach deutschem wie spanischem Recht grundsätzlich durch Einigung (über den Übergang des Eigentums) und Übergabe (der Sache). Nach spanischem Recht gilt dabei die Einigung (consentimiento) durch die Erfüllung eines Vertrages als erfolgt. Grundsätzlich ist aber immer der vermutliche Wille der Parteien (Veräußerer und Erwerber) zu berücksichtigen und nötigenfalls zu erforschen.
Zum Beispiel: K. betritt die Metzgerei F. In der Vitrine entdeckt er einen kompletten Ochsenrücken, der für seine Grill-Party geeignet scheint. Er deutet darauf; der Metzger nennt einen Preis. K. nickt zustimmend. Der Metzger zerlegt den Ochsenrücken nach den Wünschen des K., verpackt ihn sorgfältig und legt das Paket auf die Theke. K. legt den Kaufpreis daneben. Der Metzger nimmt den Kaufpreis an sich, K. das Paket. Stattgefunden haben in diesem alltäglichen Vorgang - juristisch betrachtet - gleich mehrere Dinge: 1.) Angebot zum Abschluß eines Kaufvertrages (durch den Metzger), 2.) dessen Annahme (durch K.); 3.) Einigung über den Übergang des Eigentums am Kaufpreis; 4.) Einigung über den Übergang des Eigentums am Ochsenrücken; 5.) Übergabe des Geldes; 6.) Übergabe des Ochsenrückens. - Auf der Grundlage des Verpflichtungsgeschäftes (Kaufvertrag: 1. - 2.) sind Erfüllungshandlungen (3. - 6.) zustandegekommen. - Spöttisch gesagt: Für den Juristen zerfällt der Alltag in abstrakte, aber damit rechtlich differenzierbare Bestandteile.
Weiteres Beispiel: P. kauft in der Möbelhandlung C. eine Küche. Er kann den Kaufpreis aber nicht sogleich bezahlen; also wird eine Ratenzahlung vereinbart; eine Anzahlung leistet P. sofort. Der Händler liefert die Küche vier Tage später und baut sie auch ein. - Ein Kaufvertrag ist zwischen P. und C. wirksam zustandegekommen. Die Anzahlung ist wirksam übereignet (Einigung und Übergabe). Die Küche kann demgegenüber aber noch nicht als übereignet betrachtet werden (trotz Übergabe), denn es ist davon auszugehen, daß C. nicht übereignen möchte, bevor nicht alle Raten bezahlt sind. Man spricht hier von einem Eigentumsvorbehalt bis zur Erfüllung durch den Vertragspartner (Reserva de Dominio: Art. 12 des spanischen Gesetzes 50/1965 in Verbindung mit höchstrichterlicher Rechtsprechung). P. darf insofern über die Küche nicht nach Belieben verfügen, sie also beispielsweise nicht weiterverkaufen - oder gar mutwillig oder fahrlässig zerstören. (Bei Raten-Kaufverträgen wird daher oft eine Sachversicherung vereinbart, deren Kosten der Käufer zu tragen hat.)
Drittes Beispiel, anders: W. betritt den Laden des M. und verlangt nach zwei Päckchen Zigaretten. M. legt sie vor ihn auf die Theke. W. greift in die Hosentasche, um das Geld für den Kaufpreis herauszuklauben. Das Geld ist aber nicht da, weil W. am Morgen eine andere als die Hose vom Vortag gewählt und vergessen hat, die Münzen in der anderen Hosentasche unterzubringen. Das mache nichts, erklärt M. seinem Kunden: W. könne am folgenden Morgen die Zigaretten bezahlen. - Trotz der fehlenden Gegenleistung des W. (noch keine Zahlung des Kaufpreises) muß in diesem Fall von einer wirksamen Übereignung ausgegangen werden: W. hätte ansonsten nicht das Recht, die Zigaretten zu genießen oder nach Belieben damit zu verfahren. Insbesondere dürfte er weder die Päckchen beschädigen (also öffnen) oder die Zigaretten zerstören (also sie rauchen)., was M. aber offenbar zugestehen wollte. Die Einigung über den Übergang des Eigentums ist demnach hier unwiderleglich zu vermuten.



Übergang des Eigentums an Liegenschaften
Der Übergang des Eigentums an Liegenschaften (Immobilien) unterscheidet sich nach spanischem und deutschem Recht markant.
Wer sich am deutschen Recht zu orientieren gelernt hat, dem ist die Figur von Einigung (bei Grundstücken als Auflassung bezeichnet) und Eintragung (in das Grundbuch) bekannt (§ 873 BGB). Die Auflassung (Einigung über den Übergang des Eigentums) muß in einer öffentlichen Urkunde (in aller Regel vor dem Notar) erklärt werden. Die Eintragung in das Grundbuch ist danach zum Erwerb des Eigentums von konstitutiver Bedeutung; d.h.: Ohne Eintragung geht das Eigentum an einer Liegenschaft auf einen Erwerber nicht über, auch wenn die Auflassung erklärt worden ist.
Etwa: Der Erwerber K. und der Veräußerer V. erklären gemeinsam vor dem Notar: "Wir sind uns darüber einig, daß das Eigentum an der bereits näher bezeichneten Liegenschaft vom Veräußerer auf den Erwerber übergehen soll. Der Erwerber beantragt, der Veräußerer bewilligt die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch." Dies ist die Auflassung, noch nicht aber der Übergang des Eigentums. Das Eigentum geht erst in dem Augenblick über, zu dem der Grundbuchbeamte die Rechtsänderung einträgt - also eben mit Eintragung. (Natürlich wird der Notar dafür sorgen, daß die Vorlage der Auflassungserklärung beim Grundbuchamt nur dann vorgelegt wird, wenn das dem Eigentumswechsel zugrundeliegende Rechtsgeschäft - etwa ein Kaufvertrag - von den Parteien vollständig erfüllt ist.)
Nach spanischem Recht erfolgt die Übereignung von Liegenschaften (unbeweglicher Sachen) wie die Übereignung beweglicher Sachen - also durch "bestimmten Vertrag", den die Parteien erfüllen (Einigung), und Übergabe (Art. 609 CC). Einer Eintragung in das Grundbuch bedarf es nicht, damit das Eigentum an einer Liegenschaft auf den Erwerber übergeht. Der Eigentumswechsel findet außerhalb des Grundbuches (registro de propiedad) statt und wird darin nur dokumentiert. Das spanische Grundbuch hat damit deklaratorische - und keine konstitutive (eigentumsbildende) - Bedeutung.
V. und K. erfüllen einen zuvor geschlossenen privatschriftlichen Kaufvertrag, indem K. den Kaufpreis übergibt und V. dem K. die Schlüssel und alle erforderlichen Papiere aushändigt. Die Übereignung ist erfolgt, auch wenn es zu einer Umschreibung des Eigentums nicht oder vorerst nicht kommen sollte.
Oftmals unterbleibt die Umschreibung des Eigentums im registro - beispielsweise, weil Kosten eingespart werden sollen. (Dies ist erfahrungsgemäß vor allem in Erbsachen der Fall, weil die Umschreibung die Fälligkeit der Erbschaftssteuer auslösen würde.) In nicht wenigen Fällen gibt das registro somit keineswegs die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse wieder (so ja auch im "Der Fall des Stefan R.").
Die Richtigkeit des Grundbuches wird dennoch stets grundsätzlich vermutet; wer sie bestreitet, hat die Unrichtigkeit zu beweisen. Dies kann in der Praxis zu erheblichen Problemen führen, da das spanische Grundbuch trotz seines lediglich deklaratorischen Charakters öffentlichen Glauben genießt - also als öffentlicher Beweis für die Eigentumsverhältnisse an einer Liegenschaft angesehen wird (Art. 38 der Ley Hipotecaria: LH; dazu später im Einzelnen): Der Grundbuch-Eigentümer ist gegen Ansprüche Dritter geschützt, sofern er in gutem Glauben (buena fé) an die vorausgesetzte Richtigkeit des Grundbuches erworben hat (wie im " Teil III "Las Teresitas".").
Dem Erwerber einer Liegenschaft ist daher dringend anzuraten, vom Veräußerer raschestmöglich die Bewilligung zur Umschreibung in der dafür vorgesehenen öffentlicher Urkunde (Escritura pública, Art. 1.462 CC) zu verlangen. Nach spanischem Recht kann der Veräußerer die Umschreibung allerdings nur bewilligen, wenn er selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (Nachfolge-Prinzip: Tracto sucesivo, Art. 20 LH). Anzuraten ist einem Erwerber also auch, dies vor dem Abschluß eines Kaufvertrages und vor dessen Erfüllung (Einigung) zu prüfen. Ansonsten erwirbt er zwar möglicherweise Eigentum (von einem nicht eingetragenen Eigentümer und außerhalb des Grundbuchs), aber erhält nicht die Möglichkeit, dies durch öffentlichen Beweis zu dokumentieren.
Zum Beispiel: P. erbt von seinen Eltern eine Liegenschaft, die er selbst weder bewohnen noch sonstwie nutzen will und insofern zum Kauf anbietet Auf eine Umschreibung des Eigentums aufgrund des Erbfalles verzichtet er aus Kostengründen. Etwa ein Jahr später meldet sich bei ihm J., der die Liegenschaft erwerben möchte. P. und J. einigen sich; der günstige Kaufpreis fließt; die Liegenschaft wird übergeben. Über den Grundbuchstand hatte sich J. zuvor nicht in Kenntnis gesetzt. - J, ist zwar zweifelsfrei Eigentümer geworden, verlangt aber von P. nun auch die Bewilligung der Umschreibung, die dieser - weil nicht eingetragener Eigentümer - nicht erteilen kann. P. setzt J. die Gründe dafür auseinander. J. bietet an, die Kosten für die zunächst erforderliche Umschreibung aufgrund des Erbfalls zusätzlich zum gezahlten Kaufpreis auch noch zu übernehmen. P. erklärt sich selbstverständlich einverstanden. Doch bevor es zur Beurkundung des Umschreibungsantrages aufgrund des Erbfalles kommen kann, verstirbt P. selbst an den Folgen eines schweren Unfalls. J. muß nun ein kompliziertes und langwieriges gerichtliches Verfahren einleiten, um zu seiner Eintragung zu gelangen.




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