Immoblienrecht von Michael Wieseler

Immobilien ohne Tücken (II)

Der Fall des Stefan R.

Die günstige Gelegenheit
Ein Schnäppchen ergattern, das will ja jeder: viel Gegenwert für möglichst wenig Geld - eine ganga, wie es im Spanischen heißt. Das gilt allenthalben am Markt - sei es bei Klamotten aus der Boutique, sei es bei Lebensmitteln oder Gütern des täglichen Lebens (zum Beispiel: Todo por un Euro), sei es bei Gebrauchtwagen. Und bei Immobilien ist es nicht anders.
Und anders ist es auch nicht bei Stefan R., einem findigen deutschen Händler, der zeitweise auf Tenerife lebt und hier schon einmal eine ganga gefunden und erworben hat.
Ein Makler hatte sie ihm nachgewiesen und den Verkauf vermittelt. Und dieser Makler hatte bei Stefan R. den Eindruck zu erwecken gewußt, er sei so etwas wie ein Spezialist für Immobilien-Schnäppchen: ein reines ‚Trüffelschwein' für gangas. So blieb Stefan R. mit dem Mann in Kontakt. Denn der Hunger nach gangas war durch den ersten Kauf nicht gestillt.

Erste Enttäuschung
Auch die unerfreuliche Entdeckung, daß das erste Schnäppchen eine für Schnäppchen nicht seltene Eigenschaft aufwies - nämlich einen schwerwiegenden Mangel - hinderte Stefan R. nicht daran, auf die Angebote des Maklers weiter zu horchen und zu reagieren. Er hätte mit dem Mann auch ganz anders umspringen können.
Immerhin hatte das zu günstigem Kaufpreis erworbene Haus keinen rechtlich gesicherten eigenen Zugang, sondern war lediglich über einen schmalen Betonpfad zu erreichen, der - wie sich bald herausstellte - irgendwie ‚rechtsfrei' über das benachbarte Grundstück führte. Dessen Eigentümer wollte die Benutzung des Pfades aber weiter nicht dulden. Bei dem Versuch, ein vorläufiges Not-Wegerecht durchzusetzen, stellte sich überdies heraus, daß es sich bei dem vermeintlichen Betonpfad eigentlich auch nicht um einen Betonpfad handelte, sondern um die Decke eines langgestreckten Überland-Wasserkanals, der der Inselregierung gehört und mit einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit rechtlich gesichert ist. Und: eine Nutzung als Zuweg zum Haus und überhaupt nur das Betreten - schlichtweg verboten. Eigentlich zumindest. Denn die Wasserbehörde zeigte ein Einsehen und erlaubte - für ein halbes Jahr und gegen horrende Gebühr - die Nutzung der Kanaldecke als Not-Zugang zum Gebäude. Der Nachbar erklärte, bis dahin noch stillhalten zu wollen.
Nach Ablauf der Frist mußte Stefan R. jedoch für eine eigene Erschließung seines Grundstücks (mit Zufahrt, Einfahrt und Auffahrt zum Haus) gesorgt und diese fertiggestellt haben. Weil dazu ein im Eigentum der Gemeinde stehender Weg zu einer öffentlich-rechtlich genehmigungsfähigen Straße ausgebaut werden mußte, kostete ihn die Maßnahme weit mehr, als er beim Schnäppchen-Preis ‚eingespart' hatte.
Den Mangel hatten die Verkäufer des - übrigens illegal (also ohne Baugenehmigung) errichteten - Hauses seit Jahren gekannt, jedoch dem Käufer Stefan R. arglistig verschwiegen. Vermutlich hatten sie den Schnäppchen-Preis angesetzt, um einen raschen Vertrags-Abschluß zu erreichen, in dessen Vorfeld ein geeigneter (ganga-hungriger) Interessent nicht allzu intensiv nachfragen würde. Mit dem Kaufpreis hatten sie sich ins Unerreichbare davongemacht. - Der Makler behauptet bis heute, vom Sachverhalt nichts gewußt zu haben. Bei hinreichender Sorgfalt hätte er ihn natürlich kennen können und müssen. (Eine Grundbuch-Einsicht hätte genügt.)
Aber Stefan R. setzt trotzdem weiter auf das ‚Trüffelschwein' für gangas, auch wenn er den Makler im Bekanntenkreis als einen "ausgemachten Schwachkopf" bezeichnet, der es eben nicht besser gewußt habe: Gute Gelegenheiten schaffe er aber ja doch immer wieder einmal herbei. Nur, so Stefan R., werde er solche Gelegenheiten künftig besser als beim ersten Mal prüfen - oder nötigenfalls von einem Spezialisten prüfen lassen.

Das zweite Schnäppchen
Dieser Bedarf tritt bald auf. Der Makler weist eine Liegenschaft (finca) nach, von der er erklärt, sie sei für höchstens die Hälfte des tatsächlichen Wertes zu haben, wenn es denn schnell gehe: Ein Todesfall bilde den Hintergrund: Die Schwestern der Verstorbenen, der Erblasserin also, seien für ein paar Wochen aus dem Ausland angereist, um die ererbte finca, an deren Besitz sie nicht interessiert seien, kurzfristig zu veräußern. Und das sei doch gewiß etwas für Stefan R.?
Der schaut sich die Liegenschaft an: erstklassige Lage, gepflegtes Haus ohne nennenswerte Schäden, herrlich gestaltbares (wenn auch zur Zeit leicht vernachlässigtes) Grundstück. Der Makler nennt einen Kaufpreis, der nach der Überzeugung von Stefan R. noch deutlich unter der Hälfte des Marktwertes liegt. Und Stefan R., wieder getrieben vom Hunger nach einer ganga, sagt ohne Umschweife zu und weist seine deutsche Bank an, den Kaufpreis binnen zweier Tage bereitzustellen. Das geschieht.
Am folgenden Tag meldet sich der Makler und übermittelt das Einverständnis der Schwestern, an Stefan R. zu dem genannten Preis zu verkaufen. Allerdings könne aus gewissen Gründen lediglich ein privatschriftlicher - und kein notarieller - Kaufvertrag geschlossen werden. Und bei dessen Unterzeichnung gebe es dann gegen das Geld alle Schlüssel. Stefan R. willigt erst einmal ein.

Mißtrauen und Recherche
Seine Lebensgefährtin jedoch ist schon mißtrauisch geworden und erinnert an das erste enttäuschende Erlebnis mit dem Makler, dem sie - anders als ‚ihr' Stefan - schuldhaft pflichtwidriges und grob fahrlässiges Verhalten vorwirft. Sie bedrängt Stefan R., die Angelegenheit nun wirklich - wie doch eigentlich auch vorgesehen - von einem Rechtsberater sorgsam prüfen zu lassen. Und Stefan R. läßt sich schließlich von ihr überzeugen - zunächst widerwillig allerdings, denn stärker ist eigentlich der Wille zum Schnäppchen.
Der Berater findet sich rasch durch Vermittlung eines Freundes. Und der Berater beginnt sofort, in der Sache zu recherchieren. Nach einer Grundbuch-Einsicht beim registro de propiedad (Eigentumsregister) des zuständigen Gerichtsbezirkes ist schon herausgekommen, daß weder die Verstorbene noch deren Schwestern als Eigentümer der Liegenschaft eingetragen sind. Als Eigentümer (titulares) eingetragen sind hingegen seit mehr als dreißig Jahren - je zur Hälfte - amerikanische Eheleute, und zwar mit Hinweis auf eine Güterstands- und Erbschafts-Regelung auf Gegenseitigkeit "nach dem Recht ihres Landes". Beide sind, wie sich weiter herausstellt, längst verstorben: sie neunzehn Jahre zuvor auf Tenerife, er zwei Jahre nach ihr in Kalifornien, wohin er zu einer medizinischen Behandlung gereist war, um dann aber nicht - wie eigentlich geplant - auf die Insel wiederkehren zu können. Weit mehr stellt sich bei der Recherche heraus. Bei der jüngst Verstorbenen, deren beide Schwestern meinen, nun eine Erbschaft abwickeln zu können, hatte es sich um die Zugehfrau der amerikanischen Eheleute gehandelt. Nach todesbedingtem Ausbleiben ihres Arbeitsgebers hatte sie die finca kurzerhand in Besitz genommen und behalten und bis zu ihrem eigenen Tode bewohnt.

Verkauf fremden Eigentums
Einen Eigentums-Anspruch hatte sie natürlich niemals erworben. Ihren bloßen Besitz der finca konnte sie auch nicht in dem guten Glauben (con buena fé nach Artikel 433 des spanischen Zivilgesetzbuches Código Civil, abgekürzt CC) an einen Rechtstitel ausgeübt haben, denn ein solcher Erwerb des Besitzes hatte ja in keiner Weise stattgefunden. Zwar hatte die Frau den Besitz über siebzehn Jahre hinweg offenkundig (posesión pública), ungestört (posesión pacífica) und ununterbrochen (posesión no interrumpida) genossen (Art. 1.941 CC), aber wegen des Mangels an gutem Glauben und an einem Rechtstitel kam auch eine Ersitzung des Eigentums (prescripción del dominio oder usucapión) nicht in Betracht, die nach spanischem Recht durchaus möglich ist, wenn alle vorgenannten Voraussetzungen gemeinsam erfüllt und bestimmte gesetzliche Fristen verstrichen sind.
Nun wird klar, warum ein notarieller Vertrag nicht geschlossen werden kann: Es kann kein Eigentum an der Liegenschaft übertragen werden - lediglich der Besitz, den schon die verstorbene Zugehfrau nicht rechtmäßig ausgeübt hatte und den die Schwestern somit nicht hatten ‚erben' können. Eine eigentumsrechtliche Verbindung zwischen den eingetragenen Eigentümern (dem verstorbenen amerikanischen Paar), der verstorbenen Zugehfrau und den beiden Schwestern besteht nicht, erklärt der Rechtsberater seinem Mandanten Stefan R. Und damit bleibt dessen Eintragung als Eigentümer im Grundbuch auf immer unmöglich. Vom Vertragsschluß mit Nichtberechtigten rät der Rechtsberater seinem Mandanten dringend ab. Und dessen Lebensgefährtin sekundiert: Da könne er den Kaufpreis, wie günstig auch immer, ja gleich im Atlantik versenken.

Faule Verfahren
Doch Stefan R. hat sich in die Liegenschaft geradezu verliebt. Möglicherweise hat die offenkundige Unerreichbarkeit des Objektes die Lust darauf nur noch verstärkt. Er bespricht die Ergebnisse der rechtlichen Recherche mit dem Makler. Und nach dem Gespräch vergehen nur wenige Stunden, bis der Makler mit einem bemerkenswerten Vorschlag an ihn herantritt: Man könne doch ein Testament der neunzehn und siebzehn Jahre zuvor verstorbenen eingetragenen Eigentümer nachträglich erstellen, und zwar zugunsten der Zugehfrau. Damit sei die fehlende eigentumsrechtliche Verbindung dann ja geschaffen. Die Schwestern könnten dann mit Fug und Recht als Erbinnen auftreten und beim Erhalt des Kaufpreises die Übertragung des Eigentums auf den Käufer Stefan R. notariell bewilligen. Er, der Makler, kenne da einen Notar, der gegen das entsprechende Honorar…
Dies Ansinnen lehnt Stefan R. jedoch mit Grausen ab. Zur Mitwirkung oder Mitwisserschaft an einer Urkundenfälschung und notariellen Falschbeurkundung ist er - trotz aller Liebe zum Schnäppchen - nun doch nicht bereit, zumal sie ihm selbst als Anstiftung ausgelegt werden könnte, sofern er - wie vorgeschlagen - das Honorar des Notars bezahlte.

Erben gibt es immer
Enttäuscht berichtet er seinem Rechtsberater von der Entwicklung der Dinge. Der aber hat schon weitergedacht und seine Recherchen erweitert. Es gebe zweifellos ‚echte' Erben, erklärt er seinem Mandanten. Und wenn man die ausfindig mache, bestehe doch die Chance, daß sie am Eigentum an einer ererbten Liegenschaft auf Tenerife, von der sie bislang vermutlich gar nichts gewußt hätten, nicht im allergeringsten interessiert seien. Und dann könne man denen ein Kaufgebot unterbreiten - und daraufhin möglicherweise vom Berechtigten statt von den Nichtberechtigten erwerben: vollkommen legal und im Grundbuch eintragungsfähig.
Erben gebe es nämlich immer, erklärt der Rechtsberater weiter. Und sollten sich familiäre Erben in absteigender, aufsteigender oder seitlicher Linie wirklich nicht finden, dann erbe nach spanischem Recht schließlich der Fiskus desjenigen Staates, dessen Nationalität der Erblasser angehört habe. Denn die Rechtsnachfolge von Todes wegen bestimme sich hier nach dem Recht des Staates, dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes angehörte (Artikel 9, Absatz 8, des Código Civil; ebenso geregelt übrigens in Artikel 25, Absatz 1, im deutschen ‚Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch', abgekürzt EGBGB). Die Rechtsnachfolge von Todes wegen richte sich also in diesem Fall nach amerikanischem Recht.
Und ohnehin sei wegen der etwa vorhandenen familiären Erben zunächst in den Vereinigten Staaten zu recherchieren. Doch auch im Falle des Mangels an familiären Erben bestehe seitens des amerikanischen Fiskus höchstwahrscheinlich kein Interesse daran, eine Liegenschaft auf Tenerife im Bestand zu behalten. Auch da könne man dann ein Kaufgebot unterbreiten.

Weitere Recherchen
Stefan R. ist dem Rat seines Rechtsberaters gefolgt. Er hat nicht ein zweites zweifelhaftes Schnäppchen erworben, auch wenn er sich selbst als "Zocker" bezeichnet. Das Zocken läuft nun anders ab: Er hat den Rechtsberater beauftragt, die vorgeschlagenen Recherchen zu realisieren, womit der in Zusammenarbeit mit dem Konsulat der Vereinigten Staaten und einer amerikanischen Spezialbehörde dann begonnen hat.

Lehren daraus
Der Darstellung wert waren beide Fälle (‚Erste Enttäuschung' und ‚Das zweite Schnäppchen' mit der weiteren Geschichte), weil sie verdeutlichen, welches Maß an Komplexität vermeintlich ganz schlichte Immobilien-Geschäfte aufweisen können. Verschiedene Rechtsgebiete wurden berührt (Allgemeines und Besonderes Vertragsrecht, Nachbarschaftsrecht, das Recht der Dienstbarkeiten hinsichtlich des Kanals, Öffentliches Recht und Raumplanungsrecht hinsichtlich der neuen Erschließung des zuerst erworbenen zuweglosen Grundstücks, Grundbuchrecht, die Regelungen über den Besitz- und den Eigentums-Erwerb schließlich Erbrecht auf dem Hintergrund des Internationalen Privatrechts).
Ein Laie ist mit alledem vollkommen überfordert. Deswegen hat das deutsche Rechtsystem für Immobiliengeschäfte bestimmte Form-Erfordernisse (‚Bürgerliches Gesetzbuch': BGB) und eine höchst umfangreiche Beratungs- und Aufklärungspflicht des Notars vorgesehen (‚Beurkundungsgesetz': BeurkG). Weder gelten in Spanien jene aus der Heimat gewohnten Form-Erfordernisse. Noch gelten hier die aus Deutschland vertrauten umfassend geregelten Pflichten des Notars. Sich dies eindringlich klarzumachen, ist für hiesige Immobilien-Geschäfte unabdingbar.