Immoblienrecht von Michael Wieseler

Photo: Michaela Enzmann

Immobilien ohne Tücken (III)

Der Fall ‚Las Teresitas'

Eine böse Überraschung
Die Deutsche Lola R. staunte nicht schlecht, als man ihr auf einer Bürgerversammlung anriet, das Grundbuch ihrer Finca einzusehen und zu prüfen, ob sie dort noch als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen sei. Die Bürgerversammlung war im Februar 2002 einberufen worden, weil Anwohner der Gemeinde San Andrés (in unmittelbarer Nähe des Teresitas-Strandes auf Tenerife) gegen die gemeindliche Raum-Ordnungs- und Bebauungsplanung vorgehen wollten. Der Bereich des Teresitas-Strandes sollte (und soll nach wie vor) vollkommen umgestaltet und zu einer zona de gran lujo (Luxus-Meile) ausgebaut werden. Und dadurch wären viele Bürger von San Andrés empfindlich betroffen.
Lola R. wunderte sich über den Ratschlag zur Grundbuch-Einsicht, weil sie sich nicht im mindesten vorstellen konnte, wie es zu einer Umschreibung des Eigentums an ihrer Finca auf einen Dritten überhaupt gekommen sein könnte. Sie hatte die Liegenschaft weder verkauft noch sonstwie übereignet. Sie hatte also auch keine notarielle Urkunde (escritura pública) unterzeichnet, in der sie eine Eigentums-Umschreibung zugunsten eines Dritten bewilligt hätte. Ein solche escritura wäre aber doch erforderlich gewesen, um beim Grundbuchamt (registro de propiedad) den Antrag auf Eigentums-Umschreibung zu stellen, sagte sie sich. Und über eine erfolgte Umschreibung hätte das Grundbuchamt sie doch benachrichtigen müssen, so wie auch aus Deutschland schließlich gewohnt.
Sie erschrak, als sie mit ihrer eigenen escritura, aufgrund derer seinerzeit sie selbst erworben hatte, beim Grundbuchamt vorsprach und feststellen mußte, daß in das Grundbuchblatt ihrer Finca bereits zwei Jahre zuvor ein anderer Eigentümer eingetragen worden war: Ein Unternehmen namens ‚Inversiones Las Teresitas S.A.' (ILT). Wer, wenn nicht sie selbst, hatte diese Umschreibung in der erforderlichen notariellen Urkunde zugunsten der ILT bewilligt?

Die Einverleibung der Nichtbefragten
Was sich bei ihren Nachforschungen herausstellte, berichtete Lola R. der Redakteurin Michaela Enzmann (‚Teneriffa Nachrichten'), die den Sachverhalt gewissenhaft recherchiert hat.
Bereits im Jahre 1996 war die Umgebung von Las Teresitas - rund eine Million Quadratmeter - auf eine ‚Junta de Compensación del Polígono des Las Teresitas' umgeschrieben worden, die 1964 von 102 Eigentümern des Bereiches, die über 155 Fincas< (Grundbuch-Liegenschaften) verfügten, gegründet worden war. (Unter den Gründern war auch die Gemeinde Santa Cruz.) Aber keineswegs alle Grundstücks-Eigentümer des Bereiches hatten und hätten sich der ‚Junta' angeschlossen, wie Lola R. erklärt. Und sie waren auch weder gefragt noch zu Versammlungen eingeladen noch über deren Beschlüsse unterrichtet worden. Dabei ging es immerhin - wenigstens indirekt - auch um die Grundstücke der Nichtbefragten. Denn die ‚Junta' entwickelte im Laufe der Jahre einen neuen Parzellierungsplan und teilte das Gesamtgebiet in 111 neue Parzellen auf - ungeachtet aller bisherigen Grundstücksgrenzen und Eigentumsverhältnisse. In Versammlungsbeschlüssen wurden diese Planungen verabschiedet. Wenigstens 32 Grundstücke waren davon mitbetroffen, deren Eigentümer von der ‚Junta' nie zu den Plänen gehört worden waren. Diese Grundstücke wurden kurzerhand ‚einverleibt'.
Wie dies gelingen konnte, bleibt nur zu ahnen. Lola R. jedenfalls berichtet vom Protokoll einer Versammlung, zu dem sie erst im Nachhinein Zugang erhalten habe. Darin werde sie mit einer Erklärung zitiert. Anwesend gewesen, so das Protokoll, sei sie auf der Versammlung in Vertretung ihres Vaters (der vorher das Grundstück besessen hatte) und in Begleitung eines namentlich genannten Dritten. Sowohl ihr Vater als auch der namentlich genannte Dritte waren aber zum Zeitpunkt der Versammlung schon verstorben gewesen. Lola R. selbst erklärt, an jener Versammlung nicht teilgenommen zu haben. Das Protokoll müsse somit wenigstens insofern manipuliert worden sein.

Mängel im öffentlich-rechtlichen Verfahren
Die Gemeinde Santa Cruz de Tenerife hatte indes schon im Jahre 1966 die durch die ‚Junta' beschlossene und vorgelegte Neuparzellierung vorläufig gebilligt, ohne den betroffenen Grundstücks-Eigentümern das nach dem Gesetz erforderliche rechtliche Gehör (ordentliches Einspruchsverfahren) zu gewähren; endgültig verabschiedet wurde diese Planung im Jahre 1989, wiederum ohne Gewährung rechtlichen Gehörs zugunsten der Betroffenen. Selbst wenn bei der Gemeinde (kontrafaktisch) der Eindruck bestanden hätte, der Vorschlag der Neuparzellierung sei von der Gemeinschaft sämtlicher betroffener Eigentümer getragen gewesen, so hätte das Einspruchsverfahren formell dennoch durchgeführt werden müssen. So hat es mittlerweile der Verwaltungshof des Obersten Gerichtes der Kanaren (‚Tribunal Superior de Canarias') entschieden. Hätte das Verfahren ordnungsgemäß stattgefunden, so das Gericht weiter, hätten auch die zuvor Nichtbefragten von der Neuplanung der Parzellierung erfahren und hätten dagegen Widerspruch einlegen können.
Warum das ordnungsgemäße Verfahren nicht durchgeführt wurde, damit beschäftigt sich mittlerweile die Staatsanwaltschaft für Korruption.

Umschreibung im Grundbuch
Wie die ‚Junta' im Jahre 1996 als neuer Eigentümer aller 111 Parzellen - unbeschadet mangelnder Willenserklärungen von wenigstens 32 betroffenen Eigentümern - ins Grundbuch gelangt ist, das läßt sich ebenfalls nur vermuten. Die von der Gemeinde genehmigte Umparzellierung konnte von Amts wegen zur Bildung neuer Grundbuchblätter führen. Die Eigentums-Umschreibungen müssen aber jedenfalls in notariellen Urkunden (durch den Erwerber, also die ‚Junta') beantragt und (durch die Veräußerer, also die Eigentümer der vormaligen Parzellen) bewilligt worden sein. Antrag und Bewilligungen hat ein Notariat in Santa Cruz beurkundet - vermutlich nach Vorlage eines Grundstücksverzeichnisses des Bestandes, eines Verzeichnisses der neuen 111 Parzellen, vielleicht der (nachträglich durch das Gericht für nichtig erklärten) Parzellierungsgenehmigung der Gemeinde, einer Liste der in der ‚Junta' zusammengeschlossenen Grundstückseigentümer und dem entsprechenden Protokoll des - wie auch immer zustande gekommenen - Versammlungsbeschlusses, in dem die Eigentümer die Übertragung und Übereignung ihrer Grundstücke an die ‚Junta' bewilligt und (vielleicht gar notariell) für beide Seiten (Veräußerer wie Erwerber) verfügungsberechtige Vertreter benannt hatten, die dann die Urkunde unterzeichneten.
Ob die Liste der ‚Junta'-Mitglieder, die dem Notar als eine wesentliche Grundlage vorgelegt wurde, auch die nichtbefragten und kurzerhand ‚einverleibten' Eigentümer umfaßt hat, ist bislang nicht geklärt; es ist jedoch zu vermuten. Anderenfalls hätte die notarielle Urkunde in der später beim Grundbuchamt eingereichten Form nicht erstellt werden dürfen. (Lola R. berichtet dazu indes, gegen Notar und Grundbuchamt Strafanzeige wegen Urkundenfälschung und Falschbeurkundung im Amt erstattet zu haben - wenn auch ohne Erfolg.)
Jedenfalls wurde die notarielle Urkunde beim registro eingereicht - und die Umschreibung erfolgte, wenn auch - wie die damals davon nichts ahnende Lola R. berichtet - unter nachträglich erklärten ‚gewissen Bedenken' des Grundbuchbeamten. Der aber kann sich letztlich natürlich darauf berufen, einen ordentlichen Antrag mit einem durch die notarielle Urkunde begründeten Rechtstitel erhalten zu haben. Und so konnte er zudem die Bildung der neuen Grundbuchblätter (für die neu geschaffenen 111 Parzellen) und die Eintragung des neuen Eigentümers auch nur verzögern (was er laut Lola R. getan haben soll), nicht aber versagen.
Der Notar wiederum war nach spanischem Recht zu einer umfassenden Prüfung des Sachverhaltes - so wie sie etwa durch das deutsche Beurkundungsgesetz geboten wäre - nicht verpflichtet gewesen: "Der Notar beurkundet das, was wie Parteien bekunden, übernimmt also keine Verantwortlichkeit für den Inhalt des Erklärten." (Löber, 77).
Auch war das Grundbuchamt nach spanischem Recht nicht verpflichtet, die Veräußerer des Eigentumsrechts von der vorgenommenen Rechts-Änderung zu benachrichtigen - ebenfalls anders als nach deutschem Recht. Nur der Erwerber des Rechts erhält nach spanischem Recht eine Änderungsnachricht - und zwar durch Rückgabe der mit dem Eintragungsvermerk versehenen escritura.

Das große Geschäft
1998, zwei Jahre nach der geschilderten Umschreibung der neu gebildeten 111 Parzellen auf die ‚Junta' veräußerte diese das Gesamtvolumen - einschließlich des vormaligen Buch-Eigentums der Nichtbefragten - zu einem Kaufpreis von (umgerechnet) 30 Millionen Euro an das Unternehmen ‚Inversiones Las Teresitas S.A.' (ILT) und bewilligte die Eigentums-Umschreibung aller Parzellen zugunsten der Käuferin, die folgerichtig als neue Eigentümerin eingetragen wurde. So war es gekommen, daß nicht nur Lola R. jenes Unternehmen als neuen Grundbuch-Eigentümer des bis 1996 auf sie eingetragenen Grundstücks vorfinden mußte. Wiederum drei Jahre später (2001) verkaufte ITL einen wesentlichen Teil des Gesamtbestandes - nämlich elf großflächige Parzellen und damit rund 60 Prozent - weiter, und zwar an die Gemeinde Santa Cruz de Tenerife: zu einem Kaufpreis von bereits 52 Millionen.
Die Umwidmung des restlichen Geländes (also der verbliebenen 40 Prozent) von Landwirtschaftsfläche (zona rústica) in Bauland (zona urbana) erfolgte fast zeitgleich und führte zu einem enormen Zuwachs an Wert. 90 Prozent dieses Geländes konnten bereits im Jahre 2005 für 96 Millionen an die Versicherungsgesellschaft ‚Mapfre' veräußert werden. Die übrigen zehn Prozent - darunter das vormalige Buch-Eigentum der Lola R. - verblieben im Bestand der ILT.
Innerhalb von sieben Jahren hatte die ILT aus ihrem Grundstückshandel somit einen Brutto-Gewinn von rund 118 Millionen Euro erzielt (Verkaufspreise in Höhe von insgesamt 148 Millionen minus selbst gezahltem Kaufpreis in Höhe von 30 Millionen). Abzuziehen davon sind zweijährige Kaufpreisfinanzierungszinsen auf jenen selbst gezahlten Kaufpreis. Denn den selbst entrichteten Kaufpreis hatte die ITL keineswegs aus eigenen Mitteln bestritten. Kreditiert worden war er in vollem Umfang von der CajaCanarias, wobei als Kreditsicherung die Pfandrechte am Grundstück für ausreichend erachtet worden waren. Die Spanische Nationalbank (Banco de España) hatte das Darlehen als Kredit mit hohem Risiko eingestuft. Dennoch war er zügig gewährt worden. Im Verwaltungsrat der Bank, der über die Vergabe entscheidet, hatte Miguel Zerolo gesessen, der Bürgermeister von Santa Cruz de Tenerife, außerdem ein Unternehmer namens Ignacio González, an der ITL selbst beteiligt.

Der Skandal
Spekulativer Grundstückshandel ist weder unüblich noch verboten. Rechtlich äußerst problematisch wird er, wenn sein Erfolg auf der Verwertung sogenannten Insider-Wissens oder auf einem öffentlichrechtlich-privatwirtschaftlichen Zusammenwirken zum Zwecke des Herbeiführens von Wertsteigerung beruht - letzteres etwa durch Umwidmung von (unbebaubarer) Landwirtschaftsfläche (rústica) in Bauland (urbana). Miguel Zerolo, Bürgermeister von Santa Cruz, wird gewußt haben, daß die Kaufpreisfinanzierung an die ILT sehr viel weniger riskant war, als es die Nationalbank befürchtete. Denn er wird gewußt haben, daß die Gemeinde Santa Cruz das Filetstück der Gesamtfläche - die Teresitas-Parzellen - würde erwerben wollen. Er wird gewußt haben, daß durch den Kaufpreis, den die Gemeinde zahlen würde, die von der CajaCanarias an die ITL gewährte Kreditierung kurzfristig mehr als getilgt sein würde. Und er wird gewußt haben, daß die Umwidmung der Restfläche von Landwirtschaftsfläche in Bauland machbar sein würde. - Möglicherweise hat es da gar einen Handel gegeben: Im Gegenzug zur Umwidmung des Restes sollte die Gemeinde Santa Cruz das Filetstück besonders günstig erwerben können. Immerhin zahlte sie für bereits ausgewiesenes Bauland im Teresitas-Bereich (600.000 Quadratmeter zu 52 Millionen) gerade einmal einen Quadratmeterpreis von rund 87 Euro. Die Versicherungsgesellschaft ‚Mapfre' mußte später bereits 266 Euro pro Quadratmeter zahlen (rund 360.000 Quadratmeter zum Kaufpreis von 96 Millionen) - also fast das Neunfache des Betrages, zu dem die ILT die Gesamtfläche angekauft hatte. Vorstehende Überlegungen beschäftigen ebenfalls längst die Staatsanwaltschaft für Korruptionsfälle - genauso wie die Frage, welche ‚Provisionen' und ‚Zuwendungen' aus der Summe der Verdreifachung des Quadratmeterpreises, die zwischen dem Kauf durch die ILT (30 Euro pro Quadratmeter) und dem Weiterverkauf an die Gemeinde Santa Cruz (erwähnte 87 Euro pro Quadratmeter) an welche Beteiligten geflossen sein könnten. - Die Medien beschäftigen sich ausführlich mit alledem: nahezu täglich.

Verwaltungsrecht contra Zivilrecht
Der Hof für Verwaltungssachen (‚Sala de lo contecioso-administrativo') beim Obersten Gericht der Kanaren (‚Tribunal Supremo de Canarias') hat das Vorgehen der Gemeinde Santa Cruz bei der Genehmigung der durch die ‚Junta de Compensación' vorgeschlagenen Neuparzellierung im Juli 2007 verworfen und für null und nichtig erklärt - und zwar von Anfang an (ex tunc, wie die Juristen sagen; d.h.: rechtskräftig niemals, nicht einmal übergangsweise bis zur späteren Nichtigkeits-Feststellung durch das Gericht). Die Neubildung der 111 Grundbuchblätter wäre damit ohne Rechtsgrund erfolgt und ebenfalls nichtig ex tunc. Nach dem Urteil des Verwaltungsgerichtes wäre sie rückgängig zu machen. Dem Urteil wäre damit Genüge getan.
Zu einer Wiedereinsetzung der ursprünglichen Buch-Eigentümer in den vorherigen Stand führte dies allerdings nicht unmittelbar. Auch bei Rückbildung der Grundbuch-Struktur auf den Stand von 1989 (ursprüngliche Parzellen) behielten die mittlerweile eingetragenen Eigentümer ihre Eigentumsrechte. Diejenigen, die der ‚Junta' ihre Grundstücke wirksam übereignet hatten, hätten ohnehin keinen erkennbaren Anspruch auf Wiedereinsetzung. Die ‚einverleibten' Nichtbefragten müßten auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes erst einmal klagen - und zwar nicht verwaltungsrechtlich, sondern im Wege eines langwierigen und kostspieligen Zivilverfahrens, bei dem erhebliche Kosten-Vorschüsse zu leisten wären. Dieses Geld habe sie nicht, erklärt Lola R.
Das Sachenrecht - also das Recht des Eigentums und des Eigentums-Erwerbs - gehört nämlich in den Bereich des Zivilrechts. Eine ordnungsgemäß erfolgte Eigentums-Umschreibung - und sei sie auch rechtsgrundlos oder rechtswidrig erfolgt - läßt sich somit auf dem Verwaltungswege nicht aufheben, es sei denn, die Verwaltung (in diesem Fall das Grundbuchamt) hätte formelle oder materielle Rechtsverstöße beim Umschreibungsverfahren begangen. Dies aber ist bislang weder so ausgeurteilt noch so zu erkennen. In den erwähnten beiden Urteilen konnte die Eigentumsfrage - weil Urteile aus dem Verwaltungs- und nicht aus dem Zivilverfahren - mithin nicht in Betracht kommen oder gar entschieden werden.

Gutgläubiger Erwerb
Für die wenigstens 32 Nichtbefragten und ‚Einverleibten' stellt sich die Lage indes wenig hoffnungsvoll dar. Denn zwar mögen sie durch die ‚Junta' unrechtmäßig um ihr Buch-Eigentum gebracht worden sein. Aber eine Rückabwicklung dürfte sich äußerst schwierig gestalten, wenn denn überhaupt möglich sein. Der Zweiterwerber (ILT) und mehr noch die Dritterwerber (Gemeinde Santa Cruz und ‚Mapfre') können sich nämlich darauf berufen, gemäß Grundbuchstand und damit in gutem Glauben (de buena fé) erworben zu haben: Auf welche Art und Weise die ‚Junta' das Gesamtgrundstück in ihre Verfügung bekommen hatte, das müssen und werden sie kaum gewußt haben. Und: "Wer gutgläubig von einem im Grundbuch Eingetragenen ein Recht erwirbt und seinerseits eingetragen wird, dem steht dieses Recht zu, auch wenn der Eingetragene nicht Rechtsinhaber war oder das Geschäft, auf dem sein Recht beruhte, rückwirkend beseitigt wurde. Die Gutgläubigkeit des Erwerbers wird vermutet; angebliche Rechtsinhaber müssen beweisen, daß der Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs kannte." (Löber, 45; Hervorhebung vom Verfasser) Ein solcher Beweis, wie ihn der Artikel 34 des spanischen Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria, abgekürzt: LH) fordert, dürfte bereits im Fall des Zweiterwerbes (ILT) schwer zu erbringen sein. Wie mehr noch die Dritterwerber (Gemeinde Santa Cruz und ‚Mapfre') ist der Zweiterwerber vor den Ansprüchen selbst entrechteter vormaliger Buch-Eigentümer aufgrund des nach spanischem Recht herrschenden Prinzips des Gutglaubensschutzes des Erwerbers weitestgehend sicher.

Schadensersatz
Die wenigstens 32 entrechteten vormaligen Buch-Eigentümer, unter ihnen Lola R., sind von der ‚Junta' geschädigt worden. Gegen sie haben sie rechtliche Ansprüche - auf Ersatz des erlittenen Schadens. In den wenigstens 32 Fällen handelt es sich vor allem um unbebaute Grundstücke (weil vormals Landwirtschaftsfläche). Doch nach der Umwidmung ist der Wert dieser Grundstücke deutlich gestiegen. Zu klagen gegen die ‚Junta' wäre zumindest in Höhe des beim letzten Verkauf (‚Mapfre') erzielten Quadratmeterpreises. Ob ein entsprechendes Urteil in das Vermögen der Beklagten noch zu vollstecken wäre, ist allerdings vollkommen unklar.
Aufgrund der beiden Urteile des Verwaltungshofes wäre auch eine - wenn auch komplizierte - Klage auf Schadensersatz gegen die Gemeinde Santa Cruz de Tenerife vorstellbar. Hier immerhin wäre die Möglichkeit einer Vollstreckung in das Vermögen zweifellos gegeben. Ansprüche gegen den Zweit- und die Dritterwerber sind nicht zu erkennen.

Lehren daraus
Dem Grundbuch (oder Eigentumsregister: registro de propiedad) kommt in Spanien ebenso viel Bedeutung zu wie in Deutschland. Die Systematik der spanischen Grundbuchstruktur führt aber nicht selten dazu, daß Rechtsschein (Eintragung) und Rechtswirklichkeit (tatsächliche Eigentumsverhältnisse) auseinanderfallen. Vielmehr kann - wie beschrieben - der Rechtsschein mit dramatischen Folgen zur Rechtswirklichkeit werden. Denn das in Spanien herrschende Prinzip des Gutglaubensschutzes des Erwerbers sichert bei Verfügung des Eingetragenen einen gutgläubigen Erwerber vor jeglichem Anspruch, der außerhalb des Grundbuches entstanden sein oder zuvor bestanden haben mag.
Aus Deutschland ist man dies anders gewohnt: In Liegenschaftssachen ist der Eintrag ins Grundbuch für den Eigentumserwerb von konstitutivem Charakter - d.h.: Das Eigentum (und die Verfügungsberechtigung) entsteht erst mit dem Eintrag. In Spanien dagegen findet eine Übertragung von Rechten an Liegenschaften - insbesondere auch Eigentumsrechten - in wirksamer Weise außerhalb des Grundbuchs statt. Die Eintragung hat lediglich deklaratorischen Charakter. Aber die Rechtsfolgen einer fehlerhaften Eintragung können wegen des skizzierten Gutglaubensschutzes enteignungsgleich ausfallen. Wer also eine Liegenschaft erwirbt oder erworben hat, sollte den Grundbuchstand im Blick behalten und sich zumindest jährlich einen Grundbuch-Auszug (nota simple informativa) besorgen.
Denn der Veräußerer eines Rechtes erhält auf erfolgte Umschreibung oder Rechs-Eintragung von Amts wegen keinerlei Hinweis. Nur der Erwerber des Rechtes erhält Nachricht. Allein so ist der Erfolg einer neuen - von viel krimineller Energie getragenen - Masche erklärlich, bei der notarielle Urkunden (escrituras públicas) kunstvoll gefälscht und bei den Grundbuchämtern eingereicht werden, um die darin bezeichneten und umgeschriebenen Liegenschaften dann rasch an Gutgläubige zu veräußern: Wenn die Betroffenen es bemerken, ist es meistens zu spät.