Aktuelle Nachrichten | Ferienhäuser | Newsarchiv | Interne Suchmaschine | Email an uns



Immoblienrecht


von Michael Wieseler
              

Immobilien ohne Tücken (IV)

Wichtigste Grundbegriffe


Der Vertrag
In einem Vertrag (contrato) verpflichten sich die Vertragschließenden (contratantes, otorgantes) - auch einfach Vertragsparteien (partidos del contrato) genannt - gegenseitig zu Leistung und Gegenleistung. Da die Parteien mit Abschluß des Vertrages Leistung und Gegenleistung einander schulden, sprechen Juristen hier von schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Vertrag.

Die Zivilgesetze
Für Spanien geregelt sind das allgemeine und besondere Vertragsrecht wesentlich im 4. Buch des Zivilgesetzbuches (Código Civil), verkündet 1889 und seither vielfach verändert. In Deutschland gelten die Rechtsnormen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aus dem Jahre 1900, das im Laufe der Zeit ebenfalls vielfach geändert und ergänzt wurde. Beide Werke sind zwar gesetzestechnisch vollkommen unterschiedlich aufgebaut; ihre Regelungen führen aber zu ähnlichen Ergebnissen: Beide fußen schließlich ganz wesentlich auf Prinzipen des römischen Rechts.
Während indes das BGB eine strenge, höchst abstrakte und für Laien wie juristische Anfänger fast immer irritierende Architektur aufweist, deren bewunderswert zweckmäßiger Charakter sich erst später erschließt, könnte man den CC beschreiben als ein Gebäude aus seiner Epoche: "aus der Zeit des Jugendstils: sehr solide Fundamente, kunstvoll-prächtige Fassade mit Erkerchen und Türmchen und vielen wunderschönen Verzierungen, im Innern Parkettböden und jede Menge Stuck, insgesamt etwas verwinkelt, und die eine oder andere Wand ist zwar nicht so ganz gerade, aber scheinbar für die Ewigkeit gebaut... Das Gebäude mag auch vordergründig nicht mehr zeitgemäß sein. Und doch: Man stelle ein modernes, funktionales und nach den neuesten Regeln der Technik errichtetes Bauwerk daneben, und nicht wenige werden den Jugendstilbau vorziehen. Denn der hat Stil und Charme, hat das gewisse Etwas, das man beim modernen Nachbarhaus vergeblich sucht. So baut man heute nicht mehr - eigentlich schade." (Peuster, XXXVIII) Gaudí steht gleichsam gegen Bauhaus.
"Aber" so könnte man fragen - "ist die 'moderne' Gesetzestechnik wirklich überlegen?… So schlecht kann das doch gar nicht gewesen sein; denn jenes Gesetz hat schließlich mehr als ein Jahrhundert überdauert, hat bestens 'funktioniert', wie an dem hohen Niveau spanischer Rechtswissenschaft, die selbst im weltweiten 'Wettbewerb' keinen Vergleich zu scheuen braucht, unschwer abzulesen ist." (Peuster, a.a.O.)
Wie immer man die eher theoretische Frage nach der zeitgemäßen Struktur des spanischen Zivilgesetzes beantworten mag: Die Einzelregelungen des CC werden in Spanien täglich millionenfach nachgeschlagen, ausgelegt und angewandt. Ihre wenigstens rudimentäre Kenntnis - insbesondere in den Bereichen des Vertragsrechts, des Sachenrechts und des Schuldrechts - ist somit erforderlich.

Vertragsgrund und Vertragsgegenstand
Die Begründung für den Austausch von Leistung und Gegenleistung heißt Grund der Verpflichtung (causa de la obligación) oder Vertragsgrund. Es kommen als causa etwa Miet- oder Pacht, Kauf/Verkauf, Schenkung, Werklieferung oder Dienstleitung in Frage. - Ein Objekt, auf das sich der Vertrag bezieht, heißt Vertragsgegenstand (objeto del contrato).
Zum Beispiel: V. verpflichtet sich, dem M. ein ihm gehörendes Geschäftslokal (Vertragsgegenstand) für den Betrieb einer Bar zu überlassen (schuldrechtliche Verpflichtung des V.). M. verpflichtet sich im Gegenzug, dem V. dafür monatlich eine bestimmte Summe zu zahlen (schuldrechtliche Verpflichtung des M.) Der vertragliche Grund der gegenseitigen Verpflichtung (Vertragsgrund) ist ein zwischen den Parteien eingegangenes Miet- oder Pachtverhältnis.

Übereinstimmung des Willens
Neben der hinreichend genauen Bezeichnung des Vertragsgegenstandes und der Benennung des Vertragsgrundes bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Willens-Übereinstimmung der Parteien (Artikel 1.261 CC), die sich (auf dem Hintergrund des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung) in einem Angebot zum Vertragsabschluß und dessen Annahme darstellt. (1.262 CC).
"Ich bin bereit", erklärt V. dem M., "Ihnen zum Betreiben einer Bar das in meinem Eigentum stehende Lokal D 27 des Edificio Milagro, gelegen in Los Cristianos/Arona (hinreichend genaue Bezeichnung), zu einem Preis von monatlich 600 Euro zur Miete (Vertragsgrund) zu überlassen. Dies ist das Angebot. "Einverstanden", erklärt M. Das ist die Annahme. Und damit ist unter Festlegung von Leistung und Gegenleistung (Überlassung und Mietzins) der Vertrag zustandegekommen.
Andersherum ist es ebenso denkbar. Da unterbreitet M. das Angebot. "Ich biete an, das Lokal D 27 des Edificio Milagro, gelegen in Los Cristianos/Arona, zu einem Preis von 600 Euro pro Monat zum Betrieb einer Bar von Ihnen anzumieten", erklärt er dem V. (Angebot). "Einverstanden", sagt der (Annahme). Und damit wäre dann der Vertrag auch zustandegekommen.


Erfüllung nach Treu und Glauben
Der Vertrag verpflichtet nach Abschluß nicht nur zur Erfüllung des ausdrücklich Vereinbarten, sondern ebenso zur Erfüllung all dessen, das sich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (buena fé), nach der Verkehrssitte (uso) und nach dem Gesetz (ley) als Folge daraus ergibt (1.258 CC).
V. dürfte sich also beispielsweise nicht weigern, dem M. solche Ein- und Umbauten zu genehmigen, die zum Betrieb einer Bar sinnvollerweise oder aufgrund behördlicher Auflagen erforderlich sein oder werden könnten, selbst wenn sich V. die Genehmigung baulicher Veränderungen am Lokal vertraglich ausdrücklich vorbehalten hätte.

Mündlich oder schriftlich
Verträge können mündlich zustandekommen, ja selbst ohne ein einziges gesprochenes Wort.
K., der spanischen Sprache mit kaum einer Grußformel mächtig, betritt den Supermarkt H. und belädt aus den Regalen seinen Einkaufswagen mit verschiedenen Dingen des alltäglichen Bedarfs. An der Kasse werden die Einzelpreise der Waren addiert; der Gesamtbetrag erscheint auf dem Display, von dem K. die geschuldete Summe abliest. Durch Angebot zum Vertragsabschluß (Präsentation des beladenen Einkaufswagens) und Annahme (Eintippen oder Scannen der Einzelpreise an der Kasse) ist der Vertrag zustandegekommen. Kein Ton hat gewechselt werden müssen; dennoch sind zwei Willenserklärungen (Angebot und Annahme) abgegeben worden. H. hat nun Anspruch auf den Kaufpreis, K. im Gegenzug Anspruch auf die Ware. (Verwirrend mag an diesem Beispiel zunächst sein, daß nicht das Ausstellen der Ware in den Regalen, sondern die Präsentation des befüllten Einkaufswagens an der Kasse das Angebot zum Vertragsabschluß darstellt. Wollte man dies aber anders bewerten, so käme durch das Beladen des Wagens bereits ein Vertrag zustande. Der Grundsatz der Vertragsfreiheit wäre damit unterlaufen. H. muß nämlich nach ganz herrschender Meinung die Möglichkeit behalten, einen Vertragsabschluß gegebenenfalls auch ablehnen zu können.)
Aus Gründen späterer Beweisbarkeit werden komplexere Verträge üblicher- und sinnvollerweise schriftlich geschlossen.

Vertragsgrund: Kauf/Verkauf
In einem Kaufvertrag (contrato de compraventa) verpflichtet sich der Verkäufer (vendedor), dem Käufer (comprador) das Eigentum (propiedad oder dominio) am Kauf- oder Vertragsgegenstand zu gewähren oder zu verschaffen und diesen zu übergeben, während der Käufer sich verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen: also dem Verkäufer das Eigentum an diesem Kaufpreis zu verschaffen und ihn zu übergeben (1.445 CC).
Für die Wirksamkeit des Vertrages zu benennender Grund der Verpflichtung - also der Vertragsgrund (causa) - ist demnach der Kauf (compra) bzw. Verkauf (venta), in dem für deutsches Rechtsverständnis ein wenig überladenen Ausdruck compraventa zusammengefaßt. Weiterhin bedarf es natürlich auch hier - wie bei jedem Vertrag - der hinreichend genauen Bezeichnung des Vertragsgegenstandes (objeto cierto) und der Willensübereinstimmung der Parteien (consentimiento), sich ausdrückend im Angebot zum Vertragsabschluß und dessen Annahme.

Verbindlichkeit der Kaufverträge
Verbindlich ist der Kaufvertrag, sobald die Vertragsparteien den Vertragsgegenstand hinreichend deutlich bezeichnet, den Vertragsgrund benannt, der Kaufpreis einvernehmlich festgelegt und die Willensübereinstimmung bekundet haben. Der Vertrag ist dann verbindlich und verpflichtend, selbst wenn weder der Kaufpreis schon bezahlt noch der Vertragsgegenstand übereignet und übergeben worden ist (1.450 CC). Das wirksame Zustandekommen eines contrato de compraventa hat insoweit - juristisch betrachtet - zunächst rein gar nichts mit Anzahlen, Bezahlen, Übereignen oder Übergeben zu tun. Eingegangen worden sind nur die schuldrechtlichen Verpflichtungen zu alledem, wie sie sich aus dem Vertrag ergeben - allerdings einklagbar und nötigenfalls vollstreckbar.
Oftmals enthält ein Kaufvertrag neben den schuldrechtlichen Hauptverpflichtungen (Kaufpreiszahlung, Eigentumsverschaffung, Übergabe) verschiedenste Nebenregelungen: etwa zur zeitlichen Fälligkeit des Kaufpreises oder zu dessen Stundung (Termine für Anzahlung und Restzahlung, Vereinbarungen zum Ratenkauf), zur Haftung für Güte und Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes, zu dessen Übergabe - und nicht zuletzt zu den Folgen der Nichterfüllung durch die eine oder andere Vertragspartei.
Was die genannten Folgen der Nichterfüllung betrifft, so ist es in Spanien üblich, in Kaufverträgen, deren Erfüllung durch beide Parteien absehbar eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen wird, eine sofort fällige Anzahlung zu vereinbaren (arras oder señal). Sie wird als Bekräftigung der Erfüllungsbereitschaft des Käufers verstanden. Im Falle der Nichterfüllung durch den Käufer geht sie - sofern vertraglich so vereinbart - zugunsten des Verkäufers verloren. Erfüllt der Verkäufer nicht, so hat er sie verdoppelt zurückzubezahlen (1.454 CC). - In der Praxis ist durch diese Regelung allerdings der Verkäufer bevorteilt, da er das Geld schon einmal eingenommen hat. Ob der Käufer das Doppelte seiner Anzahlung im Falle der Nichterfüllung durch den Verkäufer jemals erhält, darf für jeden Einzelfall dahingestellt bleiben.

Kaufverträge über Liegenschaften
Ein contrato de compraventa über Liegenschaften kommt in der vorbeschriebenen Weise ebenfalls wirksam zustande: Bezeichnung des Vertragsgegenstandes, Einigung über den Kaufpreis, Willensübereinstimmung. Eine besondere Form des Vertrages über die Übertragung dinglicher Rechte (also beispielsweise der Übertragung von Grundeigentum) kennt das spanische Recht nicht - vollkommen anders als in Deutschland.
Wer das deutsche Rechtssystem gewohnt ist und in Deutschland möglicherweise schon einmal eine Immobilie erworben oder veräußert hat, der ist sich der Bedeutung des notariellen Kaufvertrages beim Erwerb von Liegenschaften bewußt. Immobilien-Kaufverträge unterliegen dem Formzwang des § 311b, Absatz 1, des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 313 BGB bis zum 31.12.2001); d.h.: Durch Privatvertrag, also ohne Beurkundung durch den Notar, kommen schuldrechtliche Wirkungen zwischen den Parteien erst gar nicht zustande. Anders gesagt: Ein privater Kaufvertrag über eine Liegenschaft ist nach deutschem Recht nichtig.
Die Schöpfer des BGB vertraten die Auffassung, die Vertragsparteien durch den Formzwang der notariellen Beurkundung vor übereilter und unüberlegter Handlung und vor rechtlichen ‚Risiken und Nebenwirkungen' bei einer so wichtigen Angelegenheit wie dem Immobilienkauf oder -verkauf schützen zu müssen. Eine solche Notwendigkeit haben die Schöpfer des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, CC) offenbar nicht gesehen: Eine notarielle Beurkundung (escritura pública) erfolgt - wenn überhaupt - erst, wenn die Verpflichtungen der Vertragsparteien längst entstanden und (zumindest, was Anzahlung und Restzahlung auf den Kaufpreis anbelangt) vollständig erfüllt sind.- Entsprechend sind die Pflichten der Notare in Deutschland und Spanien sehr unterschiedlich geregelt.

Der Notar in Deutschland
In der Bundesrepublik Deutschland ist der Notar verpflichtet, vor und während der Beurkundung beide Vertragsparteien ausführlich über die tatsächlichen und möglichen rechtlichen Folgen ihrer vertraglichen Willenserklärungen zu belehren. Und er muß sich insbesondere auch dessen versichern, daß die Parteien hinreichend verstehen, was sie dann schließlich gemeinsam mit ihm, dem Notar, unterschreiben und zur verpflichtenden Rechtswirklichkeit werden lassen.
Zum Beispiel: Der Wiesbadener Makler M. bemüht sich schon seit längerer Zeit intensiv um eine alte Dame mit einem erheblichen Bestand an Grundbesitz. Er schafft es schließlich, sie zum Verkauf einer ihrer Liegenschaften zu bewegen, an der einer seiner Kunden brennend interessiert ist. Er schafft es auch, sie zur Zustimmung zu einem Kaufpreis-Angebot seines Kunden zu bewegen, das ganz erheblich unter dem Marktwert der Liegenschaft angesetzt ist. Ein Beurkundungstermin beim Notar wird vereinbart, zu dem der Makler die alte Dame als Verkäuferin mitbringt. Doch der amtierende Notar erkennt sehr rasch, daß die Verkäuferin aufgrund weit fortgeschrittener Altersdemenz längst nicht mehr in der Lage ist, die Tragweite ihrer Willenserklärungen zu erfassen - und daher offenkundig übervorteilt werden soll. Pflichtgemäß lehnt er die Beurkundung ab (§§ 4 und 11 des Beurkundungsgesetzes: BeurkG).

Der Notar in Spanien
Von dem schönen Bild des beratenden Notars mit gesetzlich geregelter Schutzfunktion für beide Vertragsparteien muß sich unbedingt verabschieden, wer in Spanien eine Immobilie erwerben und nicht hereinfallen möchte. Wer in Spanien zum Notar kommt, der kommt hinsichtlich der Belehrung über tatsächliche und mögliche Rechtsfolgen eindeutig zu spät: Mögliche Schäden sind längst eingetreten.
Ein Makler O. hat sich seit längerer Zeit um den schwerreichen Erben E. bemüht. Er will ihm (zu überhöhtem Kaufpreis) eine Immobilie ‚verkaufen', die dem E. auch zunächst zugesagt hat. Nun aber ist E. zögerlich geworden. E. ist notorischer Trinker, was O. wohlbekannt ist. Er schafft ihn in eine Kneipe. Während er E. mit Wodka abfüllt, beschwatzt er ihn zum Kauf der Immobilie - solange, bis E. (vollkommen betrunken) schließlich sein Einverständnis hervorlallt. Der Makler benachrichtigt sofort den Verkäufer, der schon bald eintrifft. Einen Kaufvertrag hat O. bereits in der Tasche. E. unterzeichnet ihn, der Verkäufer desgleichen. Damit, erklärt der Makler dem E., sei nun sofort die fünfprozentige Anzahlung fällig. Er schafft es, den torkelnden E. zum Kassen-Automaten der nächstliegenden Bank zu bugsieren. Der millionenschwere Erbe E. erhält aufgrund der Qualität seiner Kreditkarte den fast fünfstelligen Betrag ohne Probleme. In der Kneipe zurück, übergibt er ihn dem Verkäufer. E., den der Kauf am Folgetag reut, muß sich einen von ihm unterzeichneten und rechtlich wirksamen Privatvertrag vorhalten lassen. Er hat aufgrund der darin enthaltenen Anzahlungsvereinbarung keinerlei Chance, sein Geld vom Verkäufer zurückzuerhalten. Vor den Folgen der eigenen Willenserklärungen im Zustand der zeitweiligen Geschäftsunfähigkeit hat ihn niemand bewahrt - insbesondere nicht ein Notar.
Zum Notar - dies kann kaum deutlich genug herausgearbeitet und nicht oft genug wiederholt werden - kommt man in Spanien im Zweifel immer zu spät. Während - wie dargestellt - nach deutschem Recht der notarielle Kaufvertrag am Anfang der Kauf-Abwicklung steht und die gegenseitigen Ansprüche der Parteien überhaupt erst begründet, bildet in Spanien die Verfertigung der öffentlichen Kaufvertragsurkunde (escritura pública de compraventa) das (nicht einmal unbedingt erforderliche) Ende eines Geschehens, das mit privatem Vertragsabschluß begann und in den Hauptsachen - eben vor allem der Anzahlung und der vollständigen Zahlung des Restkaufpreises - längst durchgeführt ist. Der Notar kann insofern über längst Erledigtes nicht mehr beraten: Er kann nur noch beurkunden, was die Parteien erklären. (Löber, 77) Und dies entspricht oftmals nicht einmal vollständig dem, was sie zuvor privat vereinbart hatten - vor allem meist nicht, was den Kaufpreis betrifft.




Ihre Familie Ingrid & Mathias Siebold
Calle el Torreón 5/7
E-38750 El Paso
La Palma, Islas Canarias, Spanien
Tel & Fax von Deutschland: + 34 922 497216
email: m.siebold@la-palma-urlaub.de
Kanarische Ferienhäuser auf La Palma